De Zuidas, het prestigeproject van Amsterdam
, is een ware geldmachine (geweest) voor de vastgoedsector, zo lees ik in het boek ‘De Vastgoedfraude’. Bij afzonderlijke kavels, zoals Eurocenter, Symphony en Vivaldi, blijken telkens bedragen van 35 tot 100 miljoen euro (!) weg te lekken.
Grote marges voor diepe zakken
Ontwikkelaars konden dergelijke bedragen, weliswaar frauduleus, jarenlang ongemerkt van projecten afromen. Niet alleen werd de ver-/aankoop van projecten met tientallen procenten gedrukt of opgehoogd, ook kon men eenvoudig vele miljoenen aan smeergeld ten laste te brengen van andere lopende projecten. Zo groot zijn blijkbaar de marges in de vastgoedwereld.
Kleine marges voor kwaliteit
Als het gaat over de ruimtelijke kwaliteit van projecten bestaat er een heel ander margeverhaal. Ik heb in de afgelopen jaren diverse projectdiscussies meegemaakt over het beschikbare budget voor bijvoorbeeld een milieuvriendelijker plan of duurzaam bouwen. Het gaat dan om bedragen in de orde van 1% van de bouwsom of € 1.500,- per woning. Kwaliteit mag om te beginnen weinig kosten, terwijl de beperkte ambities gaande het proces vaak nog worden uitgekleed ook. Het resultaat is een minder toekomstgericht plan.
Nu is de Zuidas een project met grote getallen, maar ook daar zou geld tekort zijn voor aansprekende inrichtingsvarianten. De ambities voor dit gebied zijn stelselmatig afgeknepen. Met terugwerkende kracht lijken de discussies over de haalbaarheid van de (dok)modellen een schijnwereld. Bij de ontwikkelaars blijkt snel geld de kwalitatieve maatstaf te vormen. Ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en waardevastheid voor de lange termijn spelen amper een rol.
Greed is good-icoon
Het project Symphony is wat dat betreft tekenend. Deze plek markeert het zuidelijke eindpunt van de stedenbouwkundig bijzondere Minerva-as. Hier is aan een onbeduidend pleintje een middelmatige, iel ogende woontoren verrezen, enigszins uit balans door de kantoorkolos ernaast. De Zuidas is nu, in plaats van met een landmark, voor decennia opgescheept met een ‘greed is good’-icoon.
Zowel op gebouwniveau als in de leefomgeving zijn grote kansen gemist. Met de financiële ruimte – die er klaarblijkelijk wel was – en enig maatschappelijk verantwoord ondernemerschap bij de marktpartijen, had de discussie kunnen gaan over de inrichting van de Zuidas tot een duurzaam en leefbaar stedelijk centrum, uniek in de wereld.
Waardevastheid
De gemeente behoort als regievoerder in ruimtelijke projecten oog te hebben voor de werkelijke projectkosten en -baten. Niet de speculatieve winsten, maar de waardevastheid en de ruimtelijke kwaliteit voor op de lange termijn moeten sturend zijn.
Een manier om hierop grip te krijgen is potentiële ontwikkelaars telkens weer te selecteren op de wijze waarop zij hun maatschappelijke verantwoordelijkheid in projecten gestalte geven. De organisatie van formule 1-trips of excessieve netwerkevenementen wijst niet in die richting. Dat lijkt een open deur, maar na lezing van ‘De Vastgoedfraude’ ben ik daarvan niet meer zo zeker.